הסכם פינוי בינוי הוא הסכם מקרקעין ייחודי הנחתם בין בעלי הנכס לבין חברה יזמית והוא מגדיר את התנאים לפינוי של הבניין או מתחם בנייינים ישן והקמה של מבנה או מבנים חדשים. בכל הסכם פינוי בינוי ישנם 2 נושאים מרכזיים – זכויות בעלי הנכסים (נקרא גם זכויות הדיירים) וזכויות החברה היזמית. זכויות הדיירים מתייחסות למה שאתם תקבלו במהלך בניית הפרויקט ובסיומו, וזכויות החברה היזמית מתייחסות לזכויות הבנייה וזכויות המכירה של הדירות החדשות בפרויקט. במאמר הבא נרחיב על 2 הנושאים המרכזיים שציינו ונסביר מה המשמעות שלהם מבחינת הצלחת הפרויקט.
מה כוללות הזכויות שלכם בפרויקט פינוי בינוי?
בעלי הנכסים המחזיקים בדירה אחת או יותר בפרויקט, מקבלים זכויות המצויינות בהסכם עם היזם. בין הזכויות העיקריות, אפשר למצוא את הזכות שלכם לדירה חדשה בפרויקט החדש. דירה זו נקראת "דירת התמורה" והיא תהיה בדרך כלל גדולה יותר מהדירה הישנה ותכלול אלמנטים נוספים חדשים, כגון מרפסות מרווחות, חדר ממ"ד וחניה אחת או 2 חניות, בהתאם למה שנקבע מראש עם היזם. הסכם פינוי בינוי נקבע במהלך משא ומתן של ועד נציגי הדיירים המקבלים ייצוג של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן. זהו תהליך איטי אך מגיע עם יתרונות רבים מכיוון שנציגי הדיירים הם בעלי אינטרסים אשר רובם דומים לאינטרסים שלכם. מלבד דירת התמורה, בהסכם תופיע גם השכירות שתקבלו במהלך הבנייה מהיזם. ישנם נושאים נוספים המופיעים בהסכם כמו פיצויים של היזם לדיירים והשתתפות של היזם בעלויות תכנון ופיתוח.
מה הזכויות של החברה היזמית?
יזם בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי לוקח סיכון כספי גבוה ולכן לא כל חברה יזמית בתחום הנדל"ן יכולה לקחת על עצמה פרויקטים בסדר גודל כזה. בכל הסכם פינוי בינוי בין דיירים לבין חברה יזמית תהיה התייחסות לזכויות של החברה היזמית. הזכויות הללו כוללות את הזכות לבנות את הבניין או הבניינים החדשים על השטח כולו השייך לבניינים הישנים. בנוסף לכך, החברה היזמית מקבלת מספר דירות מתוך הפרויקט במטרה למכור אותן ברווח מול ההשקעה הגדולה של פינוי ובנייה מחדש. זכויות הבנייה של החברה היזמית כוללות גם זכויות לבנייה של יותר דירות בבניין החדש, או סה"כ יותר דירות לכל הפרויקט מדירות התמורה.
הסכם פינוי בינוי – איך מתקדמים לחתימה?
חתימה על הסכם פינוי בינוי מתבצעת רק לאחר התמודדות עם תהליך בירוקרטי מול מספר גורמים ברשות המקומית שלכם והתמודדות מול התנגדויות של בעלי הנכסים בבניין או במתחם הבניינים. חשוב לבחור בחברה יזמית מוכרת ומנוסה, אשר תלווה אתכם לאורך כל התהליך עד לסיום הפרויקט.
